Waarmee kunnen we je helpen?

De verhuurder behoudt het recht van toegang tot de woning. Hij of zij mag alleen niet onaangekondigd binnenkomen. De eigenaar moet altijd kloppen of aanbellen en wachten tot er wordt opengedaan. Ondanks het eigendomsrecht van de verhuurder moet de privacy van de huurder worden gerespecteerd.

De opzegtermijn voor de verhuurder is ten minste 3 maanden. Voor elk jaar dat u in het huis woont, komt er een maand bij. Tot een totale maximum opzegtermijn van 6 maanden. In geval van wanprestatie mag de verhuurder de huur opzeggen. Wanprestatie betekent dat je je niet gedraagt als een goede huurder. Bijvoorbeeld omdat u een betalingsachterstand heeft of omdat u ernstige overlast veroorzaakt. In dat geval kan uw verhuurder de huur opzeggen.

Het onderhoud van een huurwoning wordt verdeeld tussen de huurder en de verhuurder. De verhuurder zorgt voor het groot onderhoud. De huurder zorgt zelf voor het kleine- en dagelijkse onderhoud van de gehuurde woning. Kleine reparaties zijn dus voor rekening van de huurder. Grote reparaties en onderhoud zijn voor rekening van de verhuurder. De huurder moet de verhuurder toegang geven tot de huurwoning zodat de verhuurder het onderhoud of de reparatie kan uitvoeren. In geval van problemen met onderhoud of gebreken van je sociale huurwoning, neemt je eerst contact op met je verhuurder. Komen jullie er samen niet uit? Dan kun je verschillende dingen doen. Zoals het tijdelijk niet betalen van de huur of het aanvragen van een huurverlaging bij de Huurcommissie. Huur je een woning in de particuliere sector? Dan moet je in de meeste gevallen naar de rechter.

Verhuurders mogen gasten niet op onredelijke wijze de toegang tot het gehuurde verbieden of een vergoeding vragen voor het ontvangen van gasten.Er kunnen echter specifieke voorwaarden in de huurovereenkomst opgenomen worden die betrekking hebben op de gasten van de huurders en hun rechten. Een ongewenste of langdurige gast is niet ongewoon bij verhuur, dus moet je rekening houden met details zoals hoe lang de gast mag blijven en wanneer deze gast een huurder wordt. Soms bepalen verhuurders dat na een bepaald aantal opeenvolgende overnachtingen de gast een huurder wordt en aan het huurcontract moet worden toegevoegd.

Een veelgehoorde klacht is dat verhuurders zeggen ‘dat heb je met oudere huizen’. Daarbij wordt dan ook vaak verwezen naar het ventilatiegedrag van de huurders. Het hele schimmel-in-huur-probleem kan dus voor veel frustratie zorgen bij huurders. Als wordt vastgesteld dat er een gebrek is, moet de verhuurder het gebrek verhelpen, tenzij het gaat om een kleine reparatie voor rekening van de huurder. Als het bijvoorbeeld gaat om een kleine hoeveelheid schimmel in de badkamer die een huurder gemakkelijk kan behandelen met een niet al te duur busje schimmelspray, dan is dat zo’n kleine reparatie. Dit is natuurlijk voor verdere discussie met de verhuurder. Wanneer is de schimmel in uw huis ernstig genoeg om het niet zelf aan te pakken? Gelukkig biedt de Huurcommissie enig houvast. In zijn gebrekenboek staat: schimmel > 0,25 m2 = een ernstig gebrek.

Overigens hoeft een verhuurder gebreken alleen te herstellen als de huurder daarom vraagt. Klaag, bij voorkeur schriftelijk, bij de verhuurder over de schimmel en stel een termijn vast waarbinnen je het probleem opgelost wilt hebben. Uiteraard moet het wel gaan om een redelijke termijn, dus niet bijvoorbeeld ‘morgen’.

Als een waterleiding plotseling lekt, moet de verhuurder deze repareren, wat hij doorgaans natuurlijk zo snel mogelijk doet. Maar is de verhuurder ook aansprakelijk voor de gevolgschade van het lekkende water? Moet de verhuurder bijvoorbeeld de eventuele schade aan de vloerbedekking vergoeden? Om de verhuurder aansprakelijk te kunnen stellen voor deze gevolgschade, moet deze aan de verhuurder kunnen worden toegerekend. Dit kan het geval zijn als de schade het gevolg is van achterstallig onderhoud of een gebrekkige reparatie door de verhuurder. Maar ook als de inspectie of zorg voor de gehuurde woning onvoldoende is geweest.

Als uw basishuur (zonder de service- en bijkomende kosten) €763,47 of minder bedraagt, is wordt de woning waarschijnlijk aangemerkt als sociale huur. Als de basishuur hoger is, wordt de woning waarschijnlijk beschouwd als “vrije markt” en is huurcontrole niet van toepassing. De huurverhoging die de verhuurder elk jaar stuurt is een voorstel. Als de huurder de verhoging betaalt, wordt het een overeenkomst. Maar als het voorstel niet klopt (bijvoorbeeld als de verhoging te hoog is of als er te weinig tijd is verstreken sinds de vorige huurverhoging), kan de huurder bezwaar maken. Dit moet gebeuren voordat de voorgestelde huurverhoging van kracht wordt.

Wat als een redelijke termijn wordt beschouwd, hangt af van de regel binnen een stad en de ernst van het probleem. Veel steden staan een verhuurder 30 dagen toe om een probleem op te lossen, terwijl andere slechts drie tot zeven dagen toestaan voor ernstige problemen, zoals gebrek aan verwarming of stromend water. Als de reparatie niet binnen deze termijn is voltooid, kan de verhuurder de huurder een schadevergoeding verschuldigd zijn, kan de huurder toestemming krijgen om uit de huurwoning te verhuizen, kan de rechter een derde inschakelen om de reparatie te voltooien of kan de verhuurder een boete krijgen.

Als jouw verhuurder weigert een gebrek te herstellen, stuur dan een aangetekende brief. Verzoek de verhuurder daarin het defect zo snel mogelijk te herstellen. Als de verhuurder weigert een reparatie uit te voeren, kan je dreigen de reparatie zelf te laten uitvoeren en de kosten af te trekken van de huurprijs. Indien jij als huurder minder woonplezier hebt door een aanwezig gebrek, waarvoor verhuurder verantwoordelijk is, kan je bij de rechter een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. De verminderde huurprijs kan worden gevorderd vanaf de dag waarop de verhuurder voldoende bekend was met het gebrek en kan duren tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Het is daarom raadzaam om de verhuurder zo snel mogelijk per aangetekende brief op de hoogte te stellen van het gebrek.

Betaal je je huur maandelijks, dan is ook de opzegtermijn van de huurovereenkomst één volledige kalendermaand. Deze termijn is bij wet bepaald en het is niet toegestaan een clausule in het contract op te nemen die daarmee in strijd is. Met andere woorden: ook al staat in het huurcontract dat de opzegtermijn twee – of meer – maanden is, als je elke maand huur betaalt, is de opzegtermijn automatisch ook maar één maand. Wettelijk gezien moet de opzegging van het huurcontract per aangetekende brief gebeuren. Dit betekent dathet bericht via het postkantoor verstuurd wordt. In veel gevallen antwoorden verhuurders niet als je dit via gewone post of e-mail doet. Doe je dit wel dan is het belangrijk ervoor te zorgen dat je een antwoord ontvangt waarin de verhuurder de ontvangst van de kennisgeving bevestigt. Als de verhuurder later ontkent de opzegging te hebben ontvangen, is het aan jou als huurder om te bewijzen dat je de huurovereenkomst hebt opgezegd.